Ein neues Stadtviertel

Luftbild über Büchenbach-Nord

Beispiel für ein gelungenes, gemischtes Stadtviertel: Büchenbach-Nord und -West (Bild: Hajo Dietz/Nürnberg Luftbild)

Südlich der Bimbach zwischen Büchenbach und Steudach soll auf knapp 100 Hektar Fläche in den nächsten Jahrzehnten ein weiterer Stadtteil für Erlangen geplant werden. Dabei sollen am Ende etwa 5.000 Wohnungen entstehen: Gemischt zwischen Mietwohnungen, Eigentumswohnungen, Reihen-, Doppel- und Einfamilienhäusern – so, wie sich das in Erlangen bewährt hat.

Zu diesem neuen Stadtteil gehört natürlich auch die notwendige Infrastruktur: Es werden auch Einkaufsmöglichkeiten entstehen, ebenso Kindertagesstätten, Spiel- und Freizeitsportplätze, ein Stadtteilzentrum, Einrichtungen für Seniorinnen und Senioren, möglicherweise auch eine Grundschule – all das, was einen guten Stadtteil ausmacht. Der neue Stadtteil wird an die Stadt-Umland-Bahn angeschlossen sein und mit Buslinien erschlossen. Heute verläuft bereits der Adenauerring durch das Gebiet.

Der erste Schritt: Die Voruntersuchung

Die Entwicklung des neuen Stadtteils steht ganz am Anfang. Der erste Schritt ist die sogenannte „Voruntersuchung“, die nach dem Bürgerentscheid begonnen werden soll. Hier wird geprüft, wo im Untersuchungsgebiet – das insgesamt 200 Hektar umfasst – die Bauflächen entstehen können. Maximal die Hälfte der Fläche soll bebaut werden.

Im Rahmen der Voruntersuchung werden viele wichtige Fragen geklärt:

  • Welche der Flächen sind besonders ökologisch wertvoll oder für die Landwirtschaft besonders wertvoll? Diese Flächen sollen dann natürlich nicht bebaut, sondern freigehalten werden.
  • Wie funktioniert die Entwässerung in diesem Gebiet, gerade auch bei Starkregen? Welche Flächen sind für die Versickerung oder den Regenrückhalt wichtig und sollten daher nicht bebaut werden?
  • Wie sieht die Zukunft der Landwirtschaft aus? Welche Flächen werden von Landwirtinnen und Landwirten benötigt, die ihren Betrieb langfristig weiterführen wollen? Welche Ersatzflächen stehen in wirtschaftlich tragbarer Nähe zur Verfügung?
  • Wie kann mit der Starkstromtrasse, die an dem Gebiet vorbeiführt, umgegangen werden?
  • Wie funktioniert die Verkehrserschließung optimal? Wie können Straßen, Buslinien, Rad- und Fußwege geführt werden, wie das Viertel optimal an die Stadt-Umland-Bahn angeschlossen werden?
  • Welche Infrastruktur-Einrichtungen werden bis wann benötigt? Reichen z.B. die Schulen im Umkreis (zunächst) aus oder muss schnell eine neue Schule entstehen? Wie sieht ein Stadtteilzentrum aus, wo kann es entstehen?
  • Kann in dem Gebiet auch eine zusätzliche Vereinssportanlage entstehen? Diese wird für den Stadtwesten schon länger von Vereinen gefordert?
  • Wie gelingt ein möglichst grüner Stadtteil?
  • Welcher Mix wird zwischen Geschosswohnungen, Reihen-, Doppel- und Einfamilienhäusern angestrebt? Wie gelingt so ein lebenswerter Stadtteil?

Daneben wird es auch noch viele weitere Fragen zu klären geben. Und das wird natürlich Zeit brauchen: Veranschlagt sind für die Voruntersuchung zwei bis drei, vielleicht auch mehr Jahre: Es ist wichtig, alle Fragen gründlich zu klären und dabei die Bürgerinnen und Bürger, die Landwirtinnen und Landwirte, die Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer, andere Nutzerinnen und Nutzer des Gebiets einzubeziehen.

Und im Rahmen der Voruntersuchung kann sich natürlich auch herausstellen, dass das Gebiet für eine Wohnbebauung nicht geeignet ist, z.B., weil die ökologische Bedeutung so groß ist, dass die Flächen überhaupt nicht bebaut werden sollten. Oder es stellt sich heraus, dass doch deutlich weniger Wohnungen in Erlangen benötigt werden, als dies derzeit prognostiziert wird. In solchen Fällen würde nach der Voruntersuchung das Verfahren eingestellt und nicht gebaut.

Nach der Voruntersuchung: Entwicklung über Jahrzehnte

Ergibt die Voruntersuchung, dass das Gebiet für einen neuen Stadtteil geeignet ist, dann werden im nächsten Schritt die planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen (Änderung des Flächennutzungsplans).

Im Baugebiet 412 vergibt die Stadt Flächen für den Mietwohnungsbau nur gegen die Zusage, dass die Miete bei Neuvermietungen für mindestens 10 Jahre nicht höher sein darf als die ortsübliche Vergleichsmiete. Mieterhöhungen werden für mindestens 10 Jahre ausgeschlossen.

Gleichzeitig wird auch entschieden, ob die Stadt das Instrument der „Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme“ einsetzen wird. Der Vorteil: Die Stadt wird dadurch zu fairen Preisen Eigentümerin der Bauflächen und kann sie dann unter sozialen Kriterien weiterverkaufen: Zu einem niedrigerem Preis als auf dem „freien Markt“ und mit Auflagen z.B. über die Miethöhe und die Verkaufspreise bei Eigentum. Solche Regelungen können nur in Kaufverträgen getroffen werden und damit nur, wenn die Stadt Eigentümerin der Flächen wird – oder wenn sich alle Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer auf diese Kriterien festlegen. Dann braucht es keine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme.

Sind auch diese Schritte abgeschlossen, wird mit der Bebauung begonnen. Wie schon bei der Entwicklung von Büchenbach-Nord und Büchenbach-West wird auch hier nicht die ganze Fläche mit einem Schlag bebaut werden, sondern Schritt für Schritt über mehrere Jahre, wahrscheinlich sogar Jahrzehnte: Es wird ein Baugebiet erschlossen, vermarktet und bebaut und dann das nächste angegangen. Parallel dazu entsteht die benötigte Infrastruktur.